En réalité, si les options d’achat/de vente peuvent être utiles, elles doivent être manipulées avec précaution. « Il faut vraiment être très prudent », confirme Gilles Carnoy, « parce qu’autrement, on risque vite de déraper.” Notamment vis-à-vis de l’administration fiscale. « Beaucoup de marchands de biens l’ignorent, souligne l’avocat, mais quand ils vendent une option d’achat, ils doivent ajouter la TVA. C’est un surcoût non négligeable pour celui qui rachète cette option. Par ailleurs, quand elle établit le montant des droits d’enregistrement, l’administration prend en compte la valeur vénale du bien et, généralement, le receveur va considérer que cette valeur vénale intègre la valeur de l’option”. Sur laquelle il faudra donc aussi payer des droits d’enregistrement…
Mais il n’y a pas que l’aspect pécuniaire des choses, même si c’est important. Il y a aussi la question – essentielle – de la transparence. « Quand le processus de vente inclut des options croisées », insiste Sophie Maquet, « il faut être transparent dès le début. Parce que si c’est un peu nébuleux, trop compliqué, les parties se méfient. Et s’il y a de la méfiance, il devient très difficile de rétablir la confiance.”
Pour l’avocat Gilles Carnoy, pas le moindre doute non plus, « la transparence est impérative dès le départ”, c’est-à-dire au moins à partir du moment où un candidat acheteur marque son intérêt pour un bien immobilier déterminé. « Le Code civil impose d’ailleurs un devoir d’information sur tous les éléments qui peuvent légitimement intéresser l’acheteur, souligne-t-il encore. L’existence d’une option d’achat en est clairement un. J’ajoute que l’agent immobilier – s’il y en a un dans le processus de vente – a un devoir d’information qui lui est personnel. C’est un devoir qui découle du code de déontologie de la profession. Il a l’obligation d’informer la contrepartie de toutes les caractéristiques essentielles de la transaction. Donc, ce n’est pas compliqué, dès le début, la transparence doit exister et l’acquéreur doit savoir exactement dans quoi il s’engage. Mais, en pratique, ce n’est pas toujours le cas, les marchands de biens sont des gens qui veulent aller vite et qui n’ont pas trop envie de devoir répondre à des questions. Donc, très souvent, ils préfèrent ne pas en dit trop aux candidats acheteurs pour éviter que ceux-ci posent des questions et, bien sûr, pour éviter qu’ils trouvent le processus trop compliqué…” Matéo est bien placé pour le savoir…
